מגבלות ההלוואות הקונבנציונליות יגדלו מ-$647,200 בשנת 2022 ל-$726,200 ברוב אזורי ארה"ב, עלייה של כ-12%;גם המגבלות באזורים במחירים גבוהים יותר יגדלו, מ-$970,800 ל-$1,089,300.*לבתים 1 יחידה

זו הפעם הראשונה בהיסטוריה שהממשל הפדרלי בארה"ב מתחיל לתמוך בהלוואות דירות מעל מיליון דולר, וזה סימן חשוב מאוד!זה גם משמעותי עבור כל רוכשי הדירות.

אז מהי בעצם מגבלת ההלוואה המתאימה (CLL)?

מהי תקרת ההלוואה המקובלת?

כדי להבין מהי תקרת הלוואה קונבנציונלית, עלינו להבין תחילה מהי הלוואה קונבנציונלית (הלוואת התאמה).

הלוואות תואמות הן סוג ההלוואה הנפוץ ביותר בשוק האמריקאי כיום, ורוב הרוכשים מבקשים הלוואות מסוג זה.

הלוואות אלו בדרך כלל פחות מחמירות מבחינת דרישות הקונים והן פשוט סיוע ממשלתי לקונים עם מחירי רכישה נמוכים יותר, מה שמאפשר לקונים עם ציוני אשראי נמוכים יותר ותשלומים נמוכים יותר לרכוש בית.

על פי חוק, הלוואות מתאימות מאושרות על פי הכללים של פאני מיי ופרדי מאק.

שתי החברות יניחו הלוואות כמו ניירות ערך מגובי משכנתאות (MBS) וימכרו אותן למשקיעים בשוק הפתוח.

בשל הנזילות הגבוהה יותר והתמיכה הממשלתית, הריבית של הלוואות תואמות לרוב נמוכה מזו של הלוואות לא תואמות והאישור אינו מחמיר, אך יחד עם זאת סכום ההלוואה שתוכל לקבל עבור הלוואות מסוג זה יהיה לא להיות גדול מדי.

אז הלוואה מתאימה היא משכנתא שעומדת בקריטריונים של סכום ההלוואה שנקבעו על ידי פאני מיי ופרדי מק, ופאני מיי ופרדי מק יכולים לרכוש משכנתאות רק מתחת למגבלת ההלוואה הזו.

המגבלות נקבעות על ידי הסוכנות הפדרלית למימון דיור (FHFA).

כיצד נקבעות גבולות להלוואות קונבנציונליות?

מכיוון שהבית עולה בערכו לאורך זמן, חוק השיכון וההבראה הכלכלית (HERA), שעבר על ידי ממשלת ארה"ב ב-2008, מספק התאמות שנתיות למגבלות ההלוואה הקונבנציונליות וקובע נוסחה קבועה למגבלות ההלוואה כדי לקחת בחשבון את השינויים במחירי הדירות הממוצעים. בארצות הברית.

המגבלה נקבעת על ידי הסוכנות הפדרלית למימון דיור (FHFA), אשר בוחנת את אחוז השינוי במחירי הדירות הממוצעים מהשנה הקודמת שדווחה על ידי המועצה הפדרלית למימון דיור (FHFB) באוקטובר של כל שנה כדי להתאים את מגבלת ההלוואה הקונבנציונלית. שהוכרז בנובמבר הבא.

הטבלה שלהלן מציגה את השינוי במגבלות הלוואות תואמות מ-1980 עד 2023, החלות על רוב ארצות הברית.

מאז תחילת 2020, מגבלת ההלוואות הקונבנציונליות לשנת 2023 ראתה גם דחיפה משמעותית כאשר הביקוש לנדל"ן למגורים עלה עקב ריבית שיא נמוכת המשכנתא והמגמה לעבוד מהבית, ומחירי מכירת הדירות הממוצעים בארה"ב עלו ב- כמעט 40%.

בעוד ש-FHFA קובעת את קו הבסיס למגבלות הלוואות קונבנציונליות, לכל מחוז יש מגבלות הלוואות קונבנציונליות משלו.

הסיבה לכך היא שבאזורים מסוימים שבהם מחירי הדירות גבוהים מהממוצע הארצי, כגון ניו יורק, סיאטל וסן ​​פרנסיסקו, ערך הדירה המקומי החציוני הגיע ל-115% או יותר ממגבלת ההלוואה המקובלת.

בתחומים אלו, ה-FHFA מאפשרת ללוות סכומים גבוהים יותר עבור הלוואות קונבנציונליות (Super Conforming Loans), המכונה גם הלוואות גבוהות.

עבור הלוואות ביתרה גבוהה, ה-HERA דורשת עוד שההלוואה המקסימלית לא תעלה על 150% ממגבלת ההלוואה המתאימה.

שימוש בארבעה אזורי עלות גבוהים שנקבעו בחוק כדוגמאות של אלסקה, הוואי, גואם ואיי הבתולה של ארה"ב.מגבלת ההלוואה הגבוהה לשנת 2023 היא 150% ממגבלת ההלוואה הקונבנציונלית, או 1,089,300 דולר.($726,200*150%=$1,089,300)

איך זה משפיע על רוכשי הדירות?

מגבלות גבוהות יותר של הלוואות קונבנציונליות אומרות שרוכשי דירות יכולים לעמוד בקלות רבה יותר בדרישות הלוואות קונבנציונליות, ולהלוואות קונבנציונליות שעומדות במגבלות יש בדרך כלל אפר' נמוכות יותר ותשלומים חודשיים נמוכים יותר ללווים.

הלוואות החורגות ממגבלות ההלוואה הקונבנציונליות מכונות בדרך כלל הלוואות ג'מבו, שבדרך כלל יש להן שיעורי ריבית גבוהים יותר מאשר הלוואות קונפורמיות.

אבל עם שש העלאות הריבית הכבדות של הפד במהלך השנה, הריבית על הלוואות קונבנציונליות זינקה בדרך כלל.לפי הסטטיסטיקה העדכנית של פרדי מאק, הריבית הממוצעת על משכנתא בריבית קבועה ל-30 שנה היא 6.49%, כפול ממה שהיה בתחילת השנה!

אבל עכשיו AAA LENDINGS מציעה מוצר הלוואת ג'מבו עם ריבית נמוכה כמו5.250%!