ריבית הליבור, שבעבר הייתה המספר החשוב ביותר בשווקים הפיננסיים, תיעלם מההיסטוריה לאחר יוני 2023 ולא תשמש עוד לתמחור הלוואות.

החל משנת 2022, הלוואות ריבית משתנה של רבים ממלכי משכנתאות קשורות למדד - ה-SOFR.

כיצד משפיעה ריביות ה-SOFR על שיעורי ריבית צפים? מדוע כדאי להשתמש ב-SOFR במקום ב-LIBOR?

במאמר זה נסביר מהו בדיוק ה-SOFR ומהם תחומי הדאגה העיקריים בעת חישוב ריביות משתנות.

 

משכנתאות בריבית משתנה (ARM)

בהתחשב בריביות הגבוהות כיום, אנשים רבים בוחרים בהלוואות בריבית משתנה, המכונות גם ARM (משכנתאות בריבית משתנה).

המונח "ניתן להתאמה" פירושו שהריבית משתנה במהלך שנות החזר ההלוואה: מוסכם על ריבית קבועה לשנים הראשונות, בעוד שהריבית לשנים הנותרות מתוקנת במרווחי זמן קבועים (בדרך כלל כל שישה חודשים או שנה).

לדוגמה, ARM 5/1 פירושו שהריבית קבועה ב-5 השנים הראשונות של ההחזר ומשתנה מדי שנה לאחר מכן.

במהלך שלב הריבית הצף, עם זאת, גם התאמת הריבית מוגבלת (caps), לדוגמה, 5/1 ARM בדרך כלל ואחריו המספר בן שלוש הספרות 2/1/5.

·המספר 2 מתייחס לתקרת הריבית הראשונית (תקרת התאמה ראשונית). אם שיעור הריבית הראשוני שלך ב-5 השנים הראשונות הוא 6%, התקרה בשנה השישית לא יכולה לעלות על 6% + 2% = 8%.

·המספר 1 מתייחס לתקרת הסכום עבור כל התאמת ריבית למעט הראשונה (תקרת סכום עבור התאמות עוקבות), כלומר מקסימום של 1% עבור כל התאמת ריבית החל משנה 7.

·המספר 5 מתייחס לגבול העליון להתאמות ריבית לאורך כל תקופת ההלוואה (תקרת התאמת ריבית לכל החיים), כלומר הריבית לא תעלה על 6% + 5% = 11% למשך 30 שנה.

מכיוון שחישובי ARM מורכבים, לווים שאינם מכירים את ARM נוטים ליפול לבור! לכן, חשוב מאוד שלווה יבין כיצד לחשב את הריבית המשתנה.

 

מהם תחומי הדאגה העיקריים של SOFR בעת חישוב הריבית הציפה?

עבור ARM 5/1, הריבית הקבועה ל-5 השנים הראשונות נקראת שיעור התחלה, והריבית שמתחילה בשנה השישית היא הריבית הצמודה במלואה, המחושבת לפי מדד + מרווח, כאשר המרווח קבוע והמדד הוא בדרך כלל ממוצע SOFR של 30 יום.

עם מרווח של 3% וממוצע SOFR נוכחי של 30 יום של 4.06%, הריבית בשנה השישית תהיה 7.06%.

מהו בעצם מדד SOFR הזה? נתחיל עם איך נוצרות הלוואות בריבית משתנה.

בלונדון של שנות ה-60, כאשר האינפלציה זינקה, אף בנק לא היה מוכן לתת הלוואות לטווח ארוך בריביות קבועות משום שהם היו בעיצומה של עלייה באינפלציה והיה סיכון משמעותי כלפי מעלה לריביות.

כדי לפתור בעיה זו, בנקים יצרו הלוואות בריבית משתנה (ARM).

בכל תאריך איפוס, חברי הסינדיקט קובעים את עלויות ההלוואה שלהם כנקודת ייחוס לשיעור האיפוס, תוך התאמת שיעור הריבית הנגבה כדי לשקף את עלות המימון.

והמדד לריבית מתאפסת זו הוא LIBOR (ריבית בין-בנקאית לונדונית), עליו שומעים לעתים קרובות - המדד אליו התייחסו שוב ושוב בעבר בעת חישוב ריביות מתקנות.

עד שנת 2008, במהלך המשבר הפיננסי, חלק מהבנקים נרתעו מלצטט ריביות הלוואות גבוהות יותר כדי לכסות על משבר המימון שלהם.

זה חשף את החולשות העיקריות של ריבית הליבור: ריבית הליבור ספגה ביקורת נרחבת על כך שאין לה בסיס עסקי אמיתי ועל כך שקל לתמרן אותה. מאז, הביקוש להלוואות בין בנקים ירד בחדות.

בתגובה לסיכון להיעלמותו של הליבור, הקים הפדרל ריזרב את ועדת שיעורי הייחוס האלטרנטיביים (ARRC) בשנת 2014 כדי למצוא ריבית ייחוס חדשה שתחליף את הליבור.

לאחר שלוש שנות עבודה, בחרה ה-ARRC רשמית את שיעור מימון הלוואות מובטחות ללילה (SOFR) כשיעור ההחלפה ביוני 2017.

מכיוון ש-SOFR מבוסס על שער הריבית הלילי בשוק הריפו המגובה על ידי ממשל האוצר, כמעט ואין סיכון אשראי; והוא מחושב באמצעות מחיר העסקה, מה שמקשה על המניפולציה; בנוסף, SOFR הוא הסוג הנסחר ביותר בשוק הכספים, שיכול לשקף בצורה הטובה ביותר את רמת הריביות בשוק המימון.

לכן, החל משנת 2022, מדד SOFR ישמש כסטנדרט לתמחור רוב ההלוואות בריבית משתנה.

 

מהם היתרונות של משכנתא בריבית משתנה?

הפדרל ריזרב נמצא כעת במחזור של העלאות ריבית וריביות משכנתאות קבועות ל-30 שנה נמצאות ברמות גבוהות.

עם זאת, אם האינפלציה תרד משמעותית, הפדרל ריזרב ייכנס למחזור של הפחתת ריבית וריביות המשכנתאות יחזרו לרמות רגילות.

אם ריביות השוק יירדו בעתיד, לווים יכולים להפחית ביעילות את עלויות ההחזר וליהנות מריביות נמוכות יותר מבלי להזדקק למימון מחדש על ידי בחירת הלוואה בריבית משתנה.

בנוסף, להלוואות בריבית משתנה בדרך כלל יש ריביות נמוכות יותר במהלך תקופת ההתחייבות בהשוואה להלוואות אחרות לטווח קבוע ותשלומים חודשיים מראש נמוכים יחסית.

אז במצב הנוכחי, הלוואה בריבית משתנה תהיה בחירה טובה.