הליבור, פעם המספר החשוב ביותר בשווקים הפיננסיים, ייעלם מההיסטוריה לאחר יוני 2023 ולא ישמש עוד לתמחר הלוואות.

החל משנת 2022, הלוואות רבות של מלווי משכנתאות בריבית מתכווננת קשורות למדד - SOFR.

כיצד ה-SOFR משפיע על שיעורי הלוואות צפים?מדוע יש להשתמש ב-SOFR במקום ב-LIBOR?

במאמר זה נסביר מהו בדיוק ה-SOFR ומהם תחומי הדאגה העיקריים בעת חישוב ריביות מתכווננות.

 

הלוואות משכנתא בריבית מתכווננת (ARM)

בהתחשב בשיעורי הריבית הגבוהים הנוכחיים, אנשים רבים בוחרים בהלוואות בריבית מתכווננת, המכונה גם ARMs (משכנתאות בריבית מתכווננת).

משמעות המונח "מתכווננת" היא שהריבית משתנה במהלך שנות החזר ההלוואה: מוסכם על ריבית קבועה לשנים הראשונות, בעוד שהריבית לשנים הנותרות מותאמת מחדש בפרקי זמן קבועים (בדרך כלל כל חצי שנה). או שנה).

לדוגמה, 5/1 ARM פירושו שהריבית קבועה עבור 5 השנים הראשונות של ההחזר ומשתנה כל שנה לאחר מכן.

במהלך השלב הצף, לעומת זאת, התאמת הריבית מוגבלת גם היא (מכסים), למשל 5/1 ARM מלווה בדרך כלל במספר התלת ספרתי 2/1/5.

·ה-2 מתייחס למכסה ההתחלתי של התאמת הריבית (מכסת התאמה ראשונית).אם הריבית הראשונית שלך ב-5 השנים הראשונות היא 6%, המכסה בשנה השישית לא יכולה לעלות על 6% + 2% = 8%.

·ה-1 מתייחס למכסה עבור כל התאמת ריבית למעט הראשונה (מכסה עבור התאמות עוקבות), כלומר מקסימום 1% עבור כל התאמת ריבית החל משנה 7.

·ה-5 מתייחס לגבול העליון להתאמות ריבית לאורך כל תקופת ההלוואה (תקרת התאמה לכל החיים), כלומר הריבית לא תעלה על 6% + 5% = 11% למשך 30 שנה.

מכיוון שהחישובים של ARM הם מסובכים, לווים שאינם מכירים ARMs נוטים לעתים קרובות ליפול לבור!לכן, חשוב מאוד ללווים להבין כיצד לחשב את הריבית המשתנה.

 

מהם תחומי הדאגה העיקריים של SOFR בעת חישוב הריבית הצפה?

עבור 5/1 ARM, הריבית הקבועה ל-5 השנים הראשונות נקראת שיעור ההתחלה, והריבית החל מהשנה ה-6 היא הריבית הצמודה במלואה, אשר מחושבת לפי מדד + מרווח, כאשר המרווח הוא קבוע והמדד הוא בדרך כלל ה-SOFR הממוצע ל-30 יום.

עם מרווח של 3% ו-SOFR ממוצע נוכחי של 30 יום הוא 4.06%, הריבית בשנה ה-6 תהיה 7.06%.

מה זה בדיוק מדד ה-SOFR הזה?הבה נתחיל עם איך נוצרות הלוואות בריבית מתכווננת.

בלונדון של שנות ה-60, כשהאינפלציה זינקה שחקים, אף בנקים לא היו מוכנים לתת הלוואות ארוכות טווח בריבית קבועה מכיוון שהם היו בעיצומה של עליית האינפלציה והיה סיכון עליות משמעותי לריביות.

כדי לפתור בעיה זו, בנקים יצרו הלוואות בריבית מתכווננת (ARMs).

בכל תאריך איפוס, חברי סינדיקט בודדים מצרפים את עלויות ההלוואה בהתאמה כאסמכתא לשיעור האיפוס, תוך התאמת שיעור הריבית שנגבה כדי לשקף את עלות הכספים.

וההתייחסות לשיעור האיפוס הזה היא LIBOR (London Interbank Offered Rate), שאתה שומע עליו לעתים קרובות - המדד שהתייחסו אליו שוב ושוב בעבר בעת חישוב ריביות מתכווננות.

עד 2008, במהלך המשבר הפיננסי, חלק מהבנקים נרתעו מלנקוט שיעורי הלוואות גבוהים יותר כדי לחפות על משבר המימון שלהם.

זה חשף את נקודות התורפה העיקריות של הליבור: לליבור נמתחה ביקורת רבה על כך שאין לה בסיס עסקה אמיתי ושהיא ניתנת למניפולציה קלה.מאז, הביקוש להלוואות בין הבנקים ירד בחדות.

בתגובה לסיכון היעלמות הליבור, הפדרל ריזרב הקים את ועדת התעריפים האלטרנטיביים (ARRC) בשנת 2014 כדי למצוא שער ייחוס חדש שיחליף את הליבור.

לאחר שלוש שנים של עבודה, ה-ARRC בחר רשמית בשיעור המימון המובטח ללילה (SOFR) כשיעור ההחלפה ביוני 2017.

מכיוון שה-SOFR מבוסס על שיעור הלילה בשוק הריפו המגובים על ידי האוצר, אין כמעט סיכון אשראי;והוא מחושב באמצעות מחיר העסקה, מה שמקשה על מניפולציה;בנוסף, ה-SOFR הוא הסוג הנסחר ביותר בשוק הכספים, מה שיכול לשקף בצורה הטובה ביותר את רמת הריבית בשוק המימון.

לכן, החל משנת 2022, ה-SOFR ישמש כסטנדרט לתמחור רוב ההלוואות בריבית משתנה.

 

מהם היתרונות של הלוואת משכנתא בריבית מתכווננת?

הפדרל ריזרב נמצא כעת במחזור העלאת ריבית וריביות משכנתא קבועות ל-30 שנה הן ברמות גבוהות.

עם זאת, אם האינפלציה תרד משמעותית, הפדרל ריזרב ייכנס למחזור הפחתת ריבית וריביות המשכנתא יחזרו לרמות נורמליות.

אם שיעורי הריבית בשוק יורדים בעתיד, הלווים יכולים למעשה להפחית את עלויות ההחזר וליהנות משיעורי ריבית נמוכים יותר ללא צורך במימון מחדש על ידי בחירת הלוואה בריבית מתכווננת.

בנוסף, להלוואות בריבית מתכווננת יש בדרך כלל שיעורי ריבית נמוכים יותר במהלך תקופת ההתחייבות מאשר הלוואות אחרות לתקופה קבועה ותשלומים חודשיים נמוכים יחסית.

אז במצב הנוכחי, הלוואה בריבית משתנה תהיה בחירה טובה.