שיעור הריבית השנתי (APR) הוא שיעור ריבית המשקף את עלות המשכנתא כשיעור שנתי. שיעור זה צפוי להיות גבוה יותר מריבית הביטוח המוצהרת או מהריבית המפורסמת על המשכנתא, מכיוון שהוא מתחשב בנקודות ובעלויות אשראי אחרות. שיעור הריבית השנתי מאפשר לרוכשי דירות להשוות בין סוגים שונים של משכנתאות על סמך העלות השנתית של כל הלוואה. שיעור הריבית השנתי נועד למדוד את "העלות האמיתית של הלוואה". הוא יוצר תנאי משחק שווים עבור המלווים. הוא מונע ממלווים לפרסם ריבית נמוכה ולהסתיר עמלות.

ריבית שנתית (APR) אינה משפיעה על התשלומים החודשיים שלך. התשלומים החודשיים שלך תלויים אך ורק בשיעור הריבית ובמשך ההלוואה.

מכיוון שחישובי הריבית השנתית מושפעים מהעמלות השונות שגובים המלווים, הלוואה עם ריבית שנתית נמוכה יותר אינה בהכרח ריבית טובה יותר. הדרך הטובה ביותר להשוות הלוואות היא לבקש מהמלווים לספק לכם הערכה בתום לב של העלויות שלהם באותו סוג של תוכנית (למשל, ריבית קבועה ל-30 שנה) באותו שיעור ריבית. לאחר מכן תוכלו למחוק את העמלות שאינן תלויות בהלוואה, כגון ביטוח דירה, דמי ריבית, עמלות נאמנות, שכר טרחת עורך דין וכו'. כעת חשבו את כל עמלות ההלוואה. למלווה עם עמלות ההלוואה הנמוכות יותר יש הלוואה זולה יותר מהמלווה עם עמלות ההלוואה הגבוהות יותר.

העמלות הבאות כלולות בדרך כלל בריבית השנתית:

נקודות - גם נקודות הנחה וגם נקודות מקור

ריבית ששולמה מראש. הריבית ששולמה ממועד סגירת ההלוואה ועד סוף החודש.

עמלת עיבוד הלוואה

עמלת חיתום

דמי הכנת מסמכים

ביטוח משכנתא פרטי

עמלת נאמנות

העמלות הבאות בדרך כלל אינן כלולות בריבית השנתית:

דמי כותרת או תקציר

שכר טרחת עורך דין לווה

דמי בדק בית

דמי רישום

מיסי העברה

דוח אשראי

דמי הערכה

להלן רשימה של מסמכים הנדרשים בעת הגשת בקשה למשכנתא. עם זאת, כל סיטואציה היא ייחודית וייתכן שתידרשו לספק מסמכים נוספים. לכן, אם תתבקשו לקבל מידע נוסף, שתפו פעולה וספרו את המידע המבוקש בהקדם האפשרי. זה יעזור לזרז את תהליך הגשת הבקשה.

הנכס שלך

עותק של חוזה מכירה חתום הכולל את כל הנספחים

אימות הפיקדון שהפקדת על הבית

שמות, כתובות ומספרי טלפון של כל סוכני הנדל"ן, הקבלנים, סוכני הביטוח ועורכי הדין המעורבים

עותק של טופס רישום הנכס ותיאור משפטי אם קיים (אם הנכס הוא בית משותף, אנא ספקו הצהרת בית המשותף, תקנון ותקציב עדכני)

ההכנסה שלך

עותקים של תלושי השכר שלך לתקופה של 30 הימים האחרונים ולתחילת השנה

עותקים של טפסי W-2 שלך מהשנתיים האחרונות

שמות וכתובות של כל המעסיקים בשנתיים האחרונות

מכתב המסביר פערים בתעסוקה בשנתיים האחרונות

אשרת עבודה או גרין קארד (עותק קדמי ואחורי)

אם עצמאי או מקבל עמלה או בונוס, ריבית/דיבידנדים, או הכנסה משכירות:

ספקו דוחות מס מלאים עבור השנתיים האחרונות בתוספת דוח רווח והפסד מתחילת השנה (אנא ספקו דוח מס מלא כולל טבלאות ודוחות מצורפים. אם הגשתם ארכה, אנא ספקו עותק של ההארכה.)

טפסי K-1 לכל השותפויות וחברות ה-S בשנתיים האחרונות (אנא בדקו שוב את הדוח שלכם. רוב טפסי K-1 אינם מצורפים לטופס 1040).

דוחות מס הכנסה שותפות פדרלית (1065) ו/או דוחות מס הכנסה לחברות (1120) מלאים וחתומים, כולל כל הלוחות המלאים, הדוחות והתוספות לשנתיים האחרונות. (נדרש רק אם אחזקת הבעלות שלך היא 25% או יותר.)

אם תשתמשו במזונות ילדים או דמי מזונות כדי להיות זכאים:

לספק צו גירושין/צו בית משפט המציין את הסכום, וכן הוכחה לקבלת כספים עבור השנה שעברה

אם אתם מקבלים הכנסה מביטוח לאומי, קצבת נכות או קצבת VA:

לספק מכתב מענק מסוכנות או ארגון

מקור המימון והמקדמה

מכירת ביתכם הקיים - ספקו עותק של חוזה המכירה החתום של ביתכם הנוכחי ותצהיר או הסכם רישום אם לא נמכר (במועד הסגירה, עליכם לספק גם הסדר/תצהיר סגירה)

חסכונות, צ'קים או קרנות כספיות - יש לספק עותקים של דפי חשבון בנק משלושת החודשים האחרונים.

מניות ואג"ח - ספקו עותקים של הדוח שלכם מהברוקר שלכם או עותקים של תעודות

מתנות - אם חלק מהכסף שלך לסגירה, ספק תצהיר מתנה והוכחת קבלת כספים

בהתבסס על המידע המופיע בבקשה שלך ו/או בדוח האשראי שלך, ייתכן שתידרש להגיש מסמכים נוספים

חוב או התחייבויות

הכינו רשימה של כל השמות, הכתובות, מספרי החשבונות, היתרות והתשלומים החודשיים עבור כל החובות השוטפים עם עותקים של שלושת הדוחות החודשיים האחרונים.

יש לכלול את כל השמות, הכתובות, מספרי החשבונות, היתרות והתשלומים החודשיים של בעלי משכנתאות ו/או בעלי נכסים בשנתיים האחרונות.

אם אתם משלמים מזונות או דמי מזונות ילדים, צרפו הסכם נישואין/צו בית משפט המפרט את תנאי החיוב.

צ'ק לכיסוי דמי הגשת בקשה

ניקוד אשראי הוא מערכת בה משתמשים נושים כדי לקבוע האם להעניק לך אשראי. מידע עליך ועל ניסיון האשראי שלך, כגון היסטוריית תשלום החשבונות שלך, מספר וסוג החשבונות שיש לך, תשלומים באיחור, פעולות גבייה, חובות שטרם נפרעו וגיל החשבונות שלך, נאסף מבקשת האשראי שלך ומדוח האשראי שלך. באמצעות תוכנה סטטיסטית, נושים משווים מידע זה לביצועי האשראי של צרכנים בעלי פרופילים דומים. מערכת ניקוד אשראי מעניקה נקודות עבור כל גורם המסייע לחזות מי צפוי להחזיר חוב. מספר נקודות כולל - ציון אשראי - עוזר לחזות עד כמה אתה ראוי לאשראי, כלומר, כמה סביר שתחזיר הלוואה ותבצע את התשלומים בזמן.

ציוני האשראי הנפוצים ביותר הם ציוני FICO, אשר פותחו על ידי חברת Fair Isaac Company, Inc. הציון שלך ינוע בין 350 (סיכון גבוה) ל-850 (סיכון נמוך).

מכיוון שדוח האשראי שלך הוא חלק חשוב ממערכות ניקוד אשראי רבות, חשוב מאוד לוודא שהוא מדויק לפני הגשת בקשה לאשראי. כדי לקבל עותקים של הדוח שלך, צור קשר עם שלוש סוכנויות דיווח האשראי העיקריות:

אקוויפקס: (800) 685-1111

אקספריאן (לשעבר TRW): (888) אקספריאן (397-3742)

יוניון טרנס: (800) 916-8800

סוכנויות אלו עשויות לגבות ממך עד 9.00 דולר עבור דוח האשראי שלך.

אתם זכאים לקבל דוח אשראי אחד בחינם כל 12 חודשים מכל אחת מחברות דיווח האשראי הצרכניות הארציות - Equifax, Experian ו-TransUnion. דוח אשראי זה עשוי לא להכיל את דירוג האשראי שלכם וניתן לבקשו דרך אתר האינטרנט הבא: https://www.annualcreditreport.com

מודלים של ניקוד אשראי הם מורכבים ולעתים קרובות משתנים בין נושים שונים ולסוגי אשראי שונים. אם גורם אחד משתנה, הציון שלך עשוי להשתנות - אך השיפור תלוי בדרך כלל באופן שבו גורם זה קשור לגורמים אחרים הנלקחים בחשבון על ידי המודל. רק הנושה יכול להסביר מה עשוי לשפר את הציון שלך תחת המודל הספציפי המשמש להערכת בקשת האשראי שלך.

אף על פי כן, מודלים של ניקוד בדרך כלל מעריכים את סוגי המידע הבאים בדוח האשראי שלך

למרות שבדרך כלל טוב שיהיו לך חשבונות אשראי קבועים, ריבוי חשבונות כרטיסי אשראי עלול להשפיע לרעה על דירוג האשראי שלך. בנוסף, מודלים רבים מתחשבים בסוג חשבונות האשראי שיש לך. לדוגמה, במסגרת מודלים מסוימים של דירוג, הלוואות מחברות מימון עלולות להשפיע לרעה על דירוג האשראי שלך.

מודלים של ניקוד עשויים להתבסס על יותר מאשר רק מידע בדוח האשראי שלך. לדוגמה, המודל עשוי להתחשב גם במידע מבקשת האשראי שלך: מקום עבודתך או עיסוקך, משך העסקתך, או האם אתה בעל בית.

כדי לשפר את דירוג האשראי שלך ברוב המודלים, התמקד בתשלום חשבונות בזמן, פירעון יתרות שטרם נפרעו, והימנעות מלקיחת חובות חדשים. סביר להניח שייקח זמן מה לשפר את דירוג האשראי שלך באופן משמעותי.

הנכס מועבר רשמית מהמוכר אליך ב"סגירה" או "מימון".

בעת סגירת העסקה, הבעלות על הנכס מועברת רשמית מהמוכר אליך. זה עשוי לכלול אותך, המוכר, סוכני נדל"ן, עורך הדין שלך, עורך הדין של המלווה, נציגי חברת כותרות או נאמנות, פקידים, מזכירות וצוות אחר. אתה יכול לייצג אותך על ידי עורך דין אם אינך יכול להשתתף בפגישת הסגירה, כלומר, אם אתה מחוץ למדינה. סגירת העסקה יכולה להימשך בין שעה לכמה שעות, בהתאם לסעיפים מותנים בהצעת הרכישה, או לכל חשבונות נאמנות שיש לפתוח.

רוב הניירת בסגירת העסקה או בהסדר עסקה נעשית על ידי עורכי דין ואנשי מקצוע בתחום הנדל"ן. ייתכן שתהיו מעורבים או לא תהיו מעורבים בחלק מפעילויות הסגירה; זה תלוי עם מי אתם עובדים.

לפני סגירת העסקה עליכם לבצע בדיקה סופית, או "סיור" כדי לוודא שהתיקונים המבוקשים בוצעו, ושהפריטים שהוסכם שיישארו בבית נמצאים שם, כגון וילונות, גופי תאורה וכו'.

ברוב המדינות, ההסדר מבוצע על ידי חברת רישום או חברת נאמנות, אליה תעבירו את כל החומרים והמידע בתוספת המחאות הקופאיות המתאימים, כך שהחברה תוכל לבצע את התשלום הנדרש. הנציג שלכם ימסור את הצ'ק למוכר, ולאחר מכן ימסור לכם את המפתחות.

מָבוֹא

נושא זה מכיל מידע על משכנתא יקרה יותר, כולל:

· הגדרת HPML

· דרישות להלוואת HPML

הגדרת HPML

באופן כללי, משכנתא יקרה יותר היא כזו עם ריבית שנתית, או APR, גבוהה מריבית ייחוס הנקראת ריבית ממוצעת של פריים אופציה.

שיעור הריבית הממוצע של Prime Offer Rate (APOR) הוא שיעור אחוז שנתי המבוסס על שיעורי ריבית ממוצעים, עמלות ותנאים אחרים על משכנתאות המוצעות ללווים בעלי כישורים גבוהים.

המשכנתא שלך תיחשב כמשכנתא יקרה יותר אם ה-APR גבוה באחוז מסוים מה-APOR, בהתאם לסוג ההלוואה שיש לך:

· משכנתאות בשעבוד ראשון: ריבית שנתית גבוהה ב-1.5 נקודות האחוז או יותר משיעור הריבית השנתי (APR).

· הלוואת ג'מבו: הריבית השנתית גבוהה ב-2.5 נקודות אחוז או יותר מהריבית השנתית השנתית (APR)

משכנתאות עם שעבוד נדחה (שעבוד שני): הריבית השנתית של משכנתא זו גבוהה ב-3.5 נקודות האחוז או יותר מהריבית השנתית השנתית (APOR).

דרישות להלוואת HPML

משכנתא יקרה יותר תהיה יקרה יותר ממשכנתא עם תנאים ממוצעים. לכן, המלווה שלך יצטרך לנקוט צעדים נוספים כדי לוודא שתוכל להחזיר את ההלוואה ולא תעמוד בפטור. ייתכן שהמלווה שלך יצטרך:

·קבל הערכת פנים מלאה משמאי מורשה או מוסמך

· ספקו הערכת שווי שנייה של הבית שלכם בחינם, אם מדובר בבית "משודרג"

במקרים רבים, יש לשמור על חשבון נאמנות למשך חמש שנים לפחות

מָבוֹא

נושא זה מכיל מידע על כלל ATR ומשכנתא זכאית, כולל:

מהו כלל ATR?

· סוגי הלוואות הפטורים מדרישת המשכנתא

מהו כלל ה-ATR?

כלל היכולת להחזיר את ההלוואה הוא הקביעה הסבירה והבטוחה שרוב נותני המשכנתאות נדרשים לקבל, על מנת לוודא שאתם מסוגלים להחזיר את ההלוואה.

על פי הכלל, על המלווים בדרך כלל לברר, לשקול ולתעד את הכנסותיו, נכסיו, תעסוקתו, היסטוריית האשראי והוצאותיו החודשיות של הלווה. מלווים אינם יכולים להשתמש רק בריבית היכרות או "טיזר" כדי להבין אם לווה יכול להחזיר הלוואה. לדוגמה, אם למשכנתא יש ריבית נמוכה שעולה בשנים מאוחרות יותר, על המלווה לעשות מאמץ סביר כדי להבין אם הלווה יכול לשלם גם את הריבית הגבוהה יותר.

דרך אחת שבה מלווה יכול לפעול לפי כלל יכולת ההחזר היא על ידי ביצוע "משכנתא כשירה".

סוגי הלוואות הפטורות מדרישת המשכנתא

· תקופה של "ריבית בלבד", שבה אתם משלמים רק את הריבית מבלי לשלם את הקרן, שהיא סכום הכסף שלווה.

· "פירעון שלילי" שיכול לאפשר לקרן ההלוואה שלך לעלות עם הזמן, למרות שאתה מבצע תשלומים.

· "תשלומי בלון" שהם תשלומים גדולים מהרגיל בסוף תקופת ההלוואה. תקופת ההלוואה היא משך הזמן שבו יש להחזיר את ההלוואה. שימו לב שתשלומי בלון מותרים בתנאים מסוימים עבור הלוואות הניתנות על ידי מלווים קטנים.

· תנאי הלוואה ארוכים מ-30 שנה.

אגרות חוב נאמנות נועדו להגן על בעלי הפוליסה מפני כל הפסד שייגרם כתוצאה מפעולות מזיקות או רמאיות של גורמים שצוינו במיוחד. ברוב המקרים, אגרות חוב נאמנות משמשות להגנה על תאגידים מפני פעולות של עובדים לא ישרים.

למרות העובדה שהן נקראות אג"ח, אג"ח נאמנות הן למעשה סוג של פוליסת ביטוח לעסקים/מעסיקים, המבטחת אותם מפני הפסדים כתוצאה מעובדים (או לקוחות) שגורמים נזק מכוון לעסק. הן מכסות כל פעולה המועילה לעובד כלכלית באופן בלתי הולם או פוגעת במכוון בעסק כלכלית. אג"ח נאמנות אינן ניתנות למסחר והן אינן צוברות ריבית כמו אג"ח רגילות.

 

תַקצִיר

אגרות חוב נאמנות מגנות על בעלי הפוליסה מפני מעשים זדוניים ומזיקים שבוצעו על ידי עובדים או לקוחות.

ישנם שני סוגים של איגרות חוב של נאמנות: איגרות חוב של צד ראשון (המגנות על חברות מפני מעשים מזיקים של עובדים או לקוחות) ואיגרות חוב של צד שלישי (המגנות על חברות מפני מעשים מזיקים של עובדי קבלן).

האג"ח שימושיות משום שהן חלק מאסטרטגיית ניהול הסיכונים של החברה, ומגנות על החברה מפני פעולות שישפיעו לרעה על נכסיה.

הערבויות מכסות רבות מאותן עבירות המכוסות על ידי פוליסות ביטוח בסיסיות נגד פשיעה, כגון פריצה וגניבה, אך הן גם מכסות דברים שפוליסות אלו אולי לא מכוסות. זה כולל דברים כמו הונאה, זיוף, מעילה ועבירות "צווארון לבן" רבות אחרות שיכולות להתבצע על ידי עובדים במוסדות פיננסיים ובחברות גדולות.

הלוואת הון עצמי לדיור - המכונה גם הלוואת הון עצמי, הלוואת תשלומים לדיור או משכנתא שנייה - היא סוג של חוב צרכני. הלוואות הון עצמי לדיור מאפשרות לבעלי בתים ללוות כנגד ההון העצמי בביתם. סכום ההלוואה מבוסס על ההפרש בין שווי השוק הנוכחי של הבית לבין יתרת המשכנתא של בעל הבית לתשלום. הלוואות הון עצמי לדיור נוטות להיות בריבית קבועה, בעוד שהחלופה האופיינית, קווי אשראי להון עצמי לדיור (HELOCs), בדרך כלל בעלות ריביות משתנות.

נקודות מפתח:

הלוואת הון עצמי לדירה, המכונה גם "הלוואת תשלומים לדירה" או "משכנתא שנייה", היא סוג של חוב צרכני.

הלוואות הון עצמי לדיור מאפשרות לבעלי בתים ללוות הלוואה כנגד ההון העצמי של ביתם.

סכומי הלוואות הון עצמי לדירה מבוססים על ההפרש בין שווי השוק הנוכחי של הבית לבין יתרת המשכנתא לתשלום.

הלוואות הון עצמי לדיור מגיעות בשני סוגים - הלוואות בריבית קבועה וקווי אשראי להון עצמי לדיור (HELOC).

הלוואות הון עצמי בריבית קבועה מספקות סכום חד פעמי, בעוד ש-HELOCs מציעים ללווים קווי אשראי מתגלגלים.

בעסקת מימון דחוי, ניתן למשוך מזומן מהנכס באופן מיידי על מנת לכסות את מחיר הרכישה ואת עלויות הסגירה של נכס שרכשתם בעבר במזומן. זה מאפשר לכם ליהנות מהיתרון של להיות קונה במזומן ולתת למוכרים את ההזדמנות לדעת שהעסקה תיסגר, תוך מתן אפשרות לקבל משכנתא זמן קצר לאחר מכן על מנת להימנע מכל החסכונות שלכם להיות קשורים לבית.

אתם יכולים לחשוב על דחיית מימון כדרך להעניק לעצמכם את יתרון המשא ומתן שמגיע יחד עם תשלום במזומן עבור הבית, ועדיין לתת לעצמכם את הגמישות הפיננסית ארוכת הטווח שמאפשרת לכם לבצע תשלומים חודשיים על משכנתא במקום להפוך את עצמכם ל"עניים בבית".

שווי השכירות הוא קריטי לרכישת נכס להשקעה. כיצד נוכל לקבוע את שווי השכירות אם כן? האתרים הבאים עשויים לעזור לכם.

אין צורך בכניסה, ללא תשלום.

זילו.קום

http://www.realtor.com/

שני האתרים הנ"ל הם הנפוצים ביותר. יש להם את המלאי הגדול ביותר, את התנועה הרבה ביותר באתר, והם מציעים שירותים שמובילים את המשכיר משיווק לגביית שכר דירה.

https://www.huduser.gov/portal/datasets/fmr.html

האתר הרשמי של משרד פיתוח מדיניות ומחקר.

שלושת האתרים הנ"ל אמורים להספיק לך כדי לדעת את שכר הדירה המשוער בשוק.

עם זאת, זה לעיון בלבד, אם הכנסות השכירות ישמשו כהכנסה מזכה, ייתכן שעדיין יידרש דוח שמאות או הסכם שכירות.

להלוואות קונבנציונליות יש דרישות מגבילות של יחס DTI/עתודות/LTV/מצב אשראי. באופן כללי, רוב הלווים עשויים להיות זכאים להלוואה קונבנציונלית עם הכנסה ודירוג אשראי גבוהים יותר. בעוד שאצל חלק מהלווים, הכנסתם נמוכה יותר או שיש להם סוגי הכנסה שונים, מה שמוביל להחזרי מס ירודים; הלוואות Fannie Mae עשויות לא לקבל הלוואות משכנתא מסוג זה.

במקרים אלה, ייתכן שתנסה למצוא מלווה משכנתאות המציע מוצרים שאינם רכישת משכנתאות QM. AAA Lendings מספקת כעת דפי בנק, פלטינום ג'מבו, תזרים מזומנים למשקיעים (אין צורך במידע תעסוקתי, אין צורך ב-DTI), דלדול נכסים ותוכניות לאזרחים זרים. כל אחד יכול למצוא מוצר מתאים בריבית נמוכה ובמחיר הטוב ביותר.

הנה כמה דוגמאות לתרחישים של הכרת תודה לאחרונה:

משקיעי נדל"ן עם מספר נכסים, כולל דירות ללא אחריות. ----תזרים מזומנים למשקיעים

לווה עצמאי בעל אשראי מצוין, שהכנסתו המצוינת בדוח המס שלו אינה מזכה אותו בדירת היוקרה שהוא יכול להרשות לעצמו. ----דפיס בנק בלבד

מצב של נפילה, שבו לווה היה רק ​​שנתיים מחוץ לעיקול. ---- פלטינום ג'מבו

לווה מכר את עסקו בשווי מיליוני דולרים ולאחר מכן מצא את בית חלומותיו אך לא היה לו מקור הכנסה לתעד. ---- דלדול נכסים