טקטיקות מתקדמות לשימוש בהלוואות CES מוסמכות DSCR להגדלת השקעות

עבור משקיעי נדל"ן מנוסים, הלוואות סגורות שניות (CES) זכאיות באמצעות יחס כיסוי שירות החוב (DSCR) הן כלי אסטרטגי להגדלת נכסים שאינם בבעלות הבעלים. הלוואות אלו המבוססות על הכנסה מנכסים מנטלות את תזרים המזומנים משכירות, ועוקפות את צ'קים של הכנסה אישית לצורך הלוואות המבוססות על תזרים מזומנים. בואו נתעמק בטקטיקות מתקדמות למינוף הלוואות CES לצמיחת תיק הנכסים.

הלוואת CES היא משכנתא שנייה לטווח קבוע המותאמת להלוואות שאינן בבעלות הבעלים, עם התאמה המבוססת על DSCR. יחס כיסוי שירות החוב משווה את הכנסות השכירות של הנכס לחוב שלו, כולל תשלומי משכנתא ראשונה ושנייה. DSCR של 1.25 מאותת על תזרים מזומנים חזק, ומאפשר למשקיעים להלוואות שניות סגורות ללא אימות הכנסה אישית. גישת הלוואות זו המבוססת על תזרים מזומנים מאפשרת למשקיעים להתמקד בביצועי הנכס, ולא בפיננסים האישיים.

טקטיקה אחת היא שימוש במבני Piggyback OK כדי למקסם את המינוף. שילוב הלוואת CES עם משכנתא ראשונה יכול לממן עד 85% משווי הנכס, ולהפחית עלויות ראשוניות. עבור שכירות של 600,000 דולר, משכנתא ראשונה של 450,000 דולר והלוואה שנייה סגורה של 90,000 דולר משאירות רק 60,000 דולר מקדמה, מה שמשחרר הון לעסקאות נוספות. אסטרטגיה נוספת היא מימון שיפוצים באמצעות הלוואות CES כדי להעלות את שכר הדירה, ולהעלות את ה-DSCR למימון עתידי.

האפשרויות הזמינות לאזרחים זרים פותחות דלתות למשקיעים בינלאומיים. אזרח זר יכול להשתמש בהלוואת CES כדי לממן נכס רב-משפחתי בארה"ב עם DSCR של 1.4, תוך הסתמכות אך ורק על הכנסות משכירות. מודל זה, שאינו מאמת הכנסה אישית, מפשט השקעות חוצות גבולות, שכן המלווים מעדיפים הלוואות מבוססות הכנסה מנכסים על פני הוכחת הכנסה מקומית.

משקיעים מתקדמים יכולים גם להשתמש בהלוואות CES למימון מחדש של נכסים אחרים. על ידי ניצול הון עצמי בנכס להשכרה בעל ביצועים גבוהים, הלוואה שנייה סגורה יכולה לממן רכישות חדשות מבלי להפריע למשכנתאות ראשונות בריבית נמוכה. לדוגמה, הלוואת CES בסך 200,000 דולר על נכס יציב יכולה לממן נכס להשכרה שנייה, ולהגדיל את תיקי ההלוואות שאינם בבעלות הבעלים.

הסיכונים כוללים ריביות גבוהות יותר של הלוואות CES וירידות פוטנציאליות ב-DSCR כתוצאה מנכסים ריקים, כך שמשקיעים צריכים להתמקד בשווקים עם שכר דירה גבוה. מלווים עשויים גם להגביל את סכומי ההלוואה (למשל, 500,000 דולר) או את CLTV ל-75%. ובכל זאת, עם גמישות של Pigback OK וגישה לאזרחים זרים, הלוואות סגורות שניות עם הסמכת DSCR הן תחנת כוח להתרחבות באמצעות הלוואות מבוססות תזרים מזומנים.