למה לבחור הלוואת CES מוסמכת DSCR עבור נכסים שאינם בבעלות הבעלים?

למשקיעי נדל"ן המחפשים הלוואות שאינן בבעלות הבעלים יש כלי רב עוצמה בהלוואה סגורה שנייה (CES), במיוחד כאשר הם זכאים לה באמצעות יחס כיסוי שירות החוב (Debt Service Coverage Ratio).DSCRהלוואות אלו, המבוססות על הכנסה מנדל"ן, נותנות עדיפות להכנסות משכירות על פני כספים אישיים, ומציעות גמישות להלוואות המבוססות על תזרים מזומנים. הנה הסיבה מדוע הלוואות CES הן בחירה מועדפת עבור נכסי השקעה וכיצד הן פועלות.

הלוואת CES היא משכנתא שנייה עם תקופה קבועה, אידיאלית למימון נכסים שאינם בבעלות הבעלים מבלי לרוקן את חסכונותיהם האישיים. באמצעות יחס כיסוי שירות החוב (DSCR) לצורך זכאות, המלווים מעריכים את הכנסות השכירות של הנכס מול החוב הכולל שלו, כולל שתי המשכנתאות. יחס כיסוי שירות החוב (DSCR) מחלק את דמי השכירות השנתיים ברוטו בהתחייבויות החוב (קרן, ריבית, מיסים וביטוח). יחס כיסוי שירות החוב של 1.2, לדוגמה, פירושו שהנכס מייצר הכנסה גבוהה ב-20% מהנדרש, מה שמבטיח למלווים הלוואות מבוססות תזרים מזומנים.

תכונת אימות ההכנסה האישית ללא צורך בהכנסה אישית בולטת. בין אם אתם עצמאים או שיש לכם ניכויים מרובים, הלוואות CES אינן דורשות תלושי שכר או דוחות מס. מבנה הלוואה זה, המבוסס על הכנסה מנכסים, מעריך את דמי השכירות בשוק או הסכמי שכירות, ומייעל את אישור הלוואות. בנוסף, הלוואות CES זמינות לאזרחים זרים, מה שמאפשר למשקיעים בינלאומיים לממן שכירות בארה"ב. אזרח זר עם טריפלקס עם תשואה של 6,000 דולר לחודש יכול להיות זכאי להלוואה שנייה סגורה עם ריבית DSCR חזקה, ללא צורך בהכנסה אמריקאית.

אפשרויות Piggyback OK הופכות את הלוואות CES לאטרקטיביות עוד יותר. משקיעים יכולים לשלב הלוואה שנייה סגורה עם משכנתא ראשונה כדי לכסות עד 85% משווי הנכס, ולמזער את תשלומי המקדמה. עבור נכס השקעה של 400,000 דולר, הלוואה ראשונה עשויה לכסות 300,000 דולר, כאשר הלוואת CES מממנת 80,000 דולר, ומשאירה רק 20,000 דולר מהכיס.לְהַזמִיןהון לשיפוצים או רכישות חדשות.

בעוד שהלוואות CES מבוססות DSCR מציעות יתרונות, הן נושאות ריביות גבוהות יותר ממשכנתאות ראשונות, ומלווים עשויים להגביל את CLTV כדי לנהל סיכונים. משקיעים חייבים גם לשמור על ביצועי הלוואות חזקים שאינם בבעלות הבעלים, מכיוון שהלוואות פנויות יכולות להוריד את DSCR. בחירת הלוואות שכירות מבוקשות ממתן מצב זה, ומבטיחה הצלחה בהלוואות מבוססות תזרים מזומנים. ללא אימות הכנסה אישי וגישה לאזרחים זרים, הלוואות שניות סגורות מעצימות משקיעים לצמוח אסטרטגית.